Verifactu para alquileres vacacionales: ¿qué es y cuándo entra en vigor?

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En un sector como el del alojamiento turístico, donde la inmediatez y el entorno digital son la norma que dicta el futuro, este cambio no debe leerse solo como una actualización técnica de la página web de alquiler vacacional de turno, sino como un avance en el control económico. Estamos presenciando cómo la narrativa de la transparencia fiscal en España clausura la era del papel y las hojas de cálculo, otorgando todo el peso legal a infraestructuras digitales capaces de verificar las operaciones en tiempo real. Profundicemos en esta temática.

¿Qué es Verifactu?

Si tratamos de definir qué es Verifactu sin caer en tecnicismos, podríamos decir que es la respuesta tecnológica de la Agencia Tributaria para fulminar los programas de doble uso y/o cualquier intento de alterar la contabilidad a posteriori. Bajo el paraguas de los Sistemas Informáticos de Facturación (SIF) verificables, la normativa Verifactu impone que cada programa de gestión genere un registro informático de forma simultánea a la emisión de cada cobro; sin dobleces. 

Lo verdaderamente novedoso en esta ley es el concepto de inalterabilidad. Cada registro cuenta con una huella digital o hash que lo encadena de forma indisoluble al registro anterior. Esto crea una suerte de genealogía documental donde, si se intentara borrar o modificar una factura ya emitida, se rompería la cadena, dejando un rastro evidente para cualquier inspección. Para quien se dedica a anunciar una vivienda vacacional en las grandes plataformas como Holidu o Airbnb, esto significa que la gestión de la factura del alquiler vacacional deja de ser una tarea que se pueda ajustar al final del trimestre.

Esta nueva realidad implica que la libertad administrativa, tal y como la conocíamos, se ve sacrificada en beneficio de una seguridad jurídica absoluta. El sistema no se conforma con conocer el importe total de lo que un propietario percibe por alquilar un piso de vacaciones; lo que persigue es la trazabilidad total. Desde el mismo instante en que un viajero confirma su reserva y se genera el cargo, hasta que ese dato se asienta en la declaración de impuestos, el proceso debe ser transparente, automático y, sobre todo, auditable sin previo aviso.

Fechas clave para los propietarios del alquiler vacacional

• 1 de enero de 2027: esta es la fecha límite para las personas jurídicas. Todas las sociedades (S. L., S. A., etc.) que operen en el mercado de alojamientos turísticos deberán tener sus sistemas plenamente integrados y operativos bajo los estándares Verifactu. 
• 1 de julio de 2027: los trabajadores autónomos y profesionales físicos, que representan una parte sustancial de quienes buscan alquilar una casa de vacaciones, dispondrán de seis meses adicionales. A partir del segundo semestre de 2027, cualquier factura emitida fuera de un software certificado carecerá de validez y será motivo de sanción.

Ojo, porque este último aplazamiento no debe interpretarse como una invitación a la desidia. La actualización de la página web del alquiler vacacional o la integración de nuevos motores de reserva que cumplan con estos requisitos requiere auditorías internas que conviene iniciar con bastante antelación para evitar el colapso administrativo en las vísperas del cambio. Cuanto antes planifiques todo, mejor.

El software certificado como única vía, adiós a Word y Excel

Uno de los grandes impactos de este sistema de verificación de facturas es la prohibición tácita de herramientas de edición de texto o cálculo genéricas. Hasta ahora, era común encontrar propietarios que gestionaban la factura del alquiler vacacional mediante plantillas manuales de Word o libros de Excel. Con la llegada de Verifactu 2027, esta práctica se convierte en un importante riesgo legal fácilmente evitable. 

La nueva legislación impone que cada documento emitido contenga dos elementos visuales y tecnológicos ineludibles:

• Código QR único, que permitirá tanto al cliente como a la AEAT verificar instantáneamente la autenticidad de la factura y comprobar si esta ha sido remitida (o está disponible para serlo) a la base de datos de Hacienda.
• La mención VERI*FACTU. Este distintivo solo podrá ser incluido en programas que cuenten con la declaración responsable del fabricante, que aseguren que el software cumple con los requisitos de integridad, conservación, accesibilidad, legibilidad e inalterabilidad de los registros.

El huésped, al escanear el código QR desde su dispositivo móvil, podrá enviar voluntariamente la información de la factura a la Agencia Tributaria, lo que convierte a cada cliente en un potencial auditor de la regularidad fiscal del alojamiento.

Verifactu vs. Ley Crea y Crece: diferencias

Es frecuente que, en el marco de las novedades legislativas, se confunda el sistema Verifactu con la Ley Crea y Crece. Es vital establecer una distinción clara para que los anfitriones puedan distinguir ambas: mientras que la Ley Crea y Crece se enfoca en la obligatoriedad de la factura electrónica en relaciones entre empresas y autónomos (B2B) para combatir la morosidad, Verifactu es un reglamento de seguridad técnica que afecta a la arquitectura del software de facturación en sí mismo, independientemente de si el cliente es otra empresa o un turista particular (B2C).

En el caso de los alquileres vacacionales, Verifactu será la norma omnipresente, ya que la gran mayoría de las transacciones se realizan con consumidores finales. Por lo tanto, aunque un propietario no esté sujeto a los formatos estructurados de la Ley Crea y Crece por no trabajar exclusivamente con empresas, sí estará obligado por Verifactu y por la Agencia Tributaria a utilizar un sistema que garantice que sus facturas a particulares son íntegras y verificables.

Consideraciones finales para el propietario actual

La implementación de este sistema supone un desafío, pero también una oportunidad para profesionalizar la gestión de los alquileres vacacionales. Aquellos que se limitan a alquilar un piso de vacaciones de manera informal o alegal verán cómo la tecnología de Hacienda reduce el espacio para la opacidad. 

La integración de un software que automatice la emisión de la factura cumpliendo con los requisitos de 2027 permitirá a los hospedajes centrarse en la experiencia de sus clientes, y delegar la complejidad burocrática en estas nuevas herramientas diseñadas para la obediencia fiscal.

En definitiva, el horizonte de 2027 marca un punto de no retorno. La digitalización impuesta no es, según el gobierno, un simple capricho administrativo, sino una evolución hacia un mercado más justo donde la competencia desleal basada en la ocultación de ingresos o el fraude de ley tenga cada vez menos cabida. La preparación temprana y la rigurosidad son, sin duda, la mejor estrategia para asegurar que el negocio de alojamiento siga siendo rentable y, sobre todo, legalmente inexpugnable.

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