Cómo tributa tu alquiler vacacional

Cómo tributan los ingresos del alquiler vacacional

Empecemos por el tratamiento en el IRPF. Los ingresos procedentes del alquiler de viviendas turísticas se consideran “rendimientos de actividades económicas”, a diferencia de los alquileres tradicionales, que son rentas del capital inmobiliario. Conocer esa diferencia es fundamental, pues define la declaración y tus obligaciones.

Los propietarios y anfitriones que superan los 2000 euros anuales en ingresos derivados del alquiler vacacional tienen que declarar el Impuesto sobre Actividades Económicas IAE, recogido en el epígrafe 631. Estos ingresos se declaran por medio del IRPF, que, a su vez, prevé dos tipos de regímenes tributarios: la estimación directa y la estimación objetiva.

Sigamos con la aplicación del IVA. El tratamiento del IVA en lo referente al alquiler vacacional suele generar confusiones en los propietarios. La normativa especifica que el simple alquiler de viviendas no lleva IVA. Pero, si ofreces extras como limpieza a diario, cambio de sábanas, tours por los alrededores o servicio de comida, entonces sí se aplica un 21 % de IVA.

Y recuerda que si el alquiler incluye IVA o el inquilino es una empresa, emitir una factura es obligatorio. Por otro lado, en cuanto a los alquileres sin IVA, el contrato o la reserva pueden valer como justificante para los huéspedes particulares (personas físicas).

Regímenes fiscales del alquiler vacacional

Las personas físicas o particulares que deciden alquilar esporádicamente su casa o apartamento de vacaciones (solo en verano, por ejemplo) se pueden acoger al Régimen de Renta por Alquiler de Inmuebles, aunque no lo gestionen como actividad económica principal.

En este caso, el total de los ingresos que se declaran es el 100 % del alquiler, aunque tienen una reducción del 60 %. Es decir, que solo tributa el 40 % restante, que se añade a la renta general y se desgrava con el tipo marginal del IRPF, que va del 19 al 47 %. Un ejemplo: si facturas 6000 euros al año por alquilar tu apartamento de la playa, esa rebaja del 60 % dejará 2400 sujetos a impuestos, mientras que con un tipo del 30 %, pagarías 720 euros, según el Modelo 100 de la renta anual, exenta de IVA y sin tener que hacer declaraciones trimestrales.

Las personas jurídicas o empresas se acogen a otro tipo de régimen jurídico, ya que gestionan los alquileres vacacionales mediante una Sociedad Limitada (SL). Es decir, puesto que son empresas, tributan a través del Impuesto de Sociedades. Este régimen consiste en gravar los beneficios con un 25 % para las pequeñas empresas e incluir el IVA del 21 % en cada factura.

Esto quiere decir que si tu SL factura 100 000 euros anuales por los alquileres vacacionales, habría que restar unos 40 000 euros en gastos (mantenimiento, salarios, etc.), y tus beneficios serían, aproximadamente, 60 000 euros, ya que se tendrían que liquidar 15 000 en impuestos (el 25 %) y el 21% de IVA añadido en cada factura.

Te aconsejamos que lleves una contabilidad exhaustiva y que hagas las declaraciones trimestrales, mediante el Modelo 303 para el IVA, y anuales con el Modelo 200 para el Impuesto de Sociedades. Implica mucho más trabajo de gestión, pero podría ser una gran ventaja para negocios sólidos sustentados en varias propiedades en alquiler.

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Consejos a la hora de tributar el alquiler vacacional

• Transmite tus ingresos íntegros a las plataformas de alquiler vacacional. Airbnb, Holidu o Booking tienen que informar a la Agencia Tributaria sobre tus ganancias, por lo que no deberías ocultar ni subdeclarar nada. Asegúrate de que los datos proporcionados en este tipo de plataformas son los mismos que incluyes en tus declaraciones fiscales. Si Hacienda detecta incongruencias o desfases, podrías tener que asumir inspecciones y/o sanciones. 
• Infórmate acerca de las deducciones fiscales especiales para el alquiler turístico vacacional y benefíciate de ellas. Si tributas como actividad económica, podrías deducir gastos directos como los de la limpieza, las reparaciones o la comunidad. Pero también otros gastos como la parte de la hipoteca que se corresponden con los intereses y seguros, los servicios de gestión y la amortización del inmueble del 3 % del valor catastral anual. Además, es posible incluir los gastos en publicidad y las comisiones de las plataformas. Contemplar estos aspectos podría reducir bastante tu factura fiscal.
• Planifica tu calendario de alquiler vacacional y tu régimen de tributación. Combinar alquileres vacacionales con otros de larga duración puede aligerar las cargas fiscales. Por ejemplo, si alquilas tu vivienda menos de tres meses al año, no tendrías que declararla como actividad económica. Así evitarías el IVA y las declaraciones trimestrales. Si, por el contrario, sobrepasas ese límite, quizá te convenga declarar como “renta del capital inmobiliario” (con una rebaja del 60 %) o como actividad económica (con deducciones, evidentemente). 
• Respetar las obligaciones municipales y autonómicas. Aparte de los impuestos estatales como el IVA o el IRPF, ciertas comunidades autónomas aplican tasas turísticas o requieren licencias puntuales para los alquileres vacacionales. Es el caso de Cataluña, Baleares y Canarias. Es fundamental que te informes sobre los requerimientos de tu región, ya que operar sin una licencia podría acarrear multas desagradables. También deberías averiguar si tu municipio fija impuestos adicionales, como el IBI aumentado para las viviendas turísticas, ya que eso influirá en la rentabilidad final de tu alquiler vacacional.

Por último, si crees que necesitas asesoramiento legal a la hora de tributar, no dudes en consultar a un profesional, ya sea un abogado especializado en propiedades o sencillamente una consultoría. El asesoramiento técnico puede ayudarte a ahorrar y además ofrece tranquilidad y seguridad. Y si quieres familiarizarte con más nociones básicas relativas al alquiler vacacional, consulta el magazine para anfitriones de Holidu.

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