Nuevas normas para licencias de alquiler vacacional en Lisboa

Lisboa, al ser la capital y un destino turístico muy atractivo, es también una de las ciudades donde los problemas de vivienda se han hecho más evidentes, ya que cada vez más propietarios optan por el alquiler vacacional en lugar del arrendamiento tradicional a largo plazo. Ante el impacto del turismo en la ciudad, el Ayuntamiento de Lisboa aprobó en noviembre de 2025 una actualización del RMAL (Regulamento Municipal do Alojamento Local – Reglamento Municipal del Alojamiento Local), que introduce nuevas normas para el sector.

Con entrada en vigor en 2026, esta actualización supone un endurecimiento significativo de las reglas, especialmente en lo relativo a la concesión de nuevas licencias, la reducción de los ratios permitidos y la ampliación de las zonas de contención.

El objetivo principal de estas medidas es aliviar la presión que el turismo ejerce sobre algunas áreas de la ciudad, y su aplicación afecta directamente a la experiencia de anfitriones actuales y futuros.

En este artículo explicaremos con más detalle qué cambia, cuáles son los nuevos ratios aplicables en las zonas de contención absoluta y relativa, y cómo se verán afectados los anfitriones por estas normas.

RMAL: ¿qué cambia?

El nuevo reglamento de alquiler vacacional en Lisboa, definido por el RMAL, sufrió cambios importantes en noviembre de 2025 y entrará en vigor en 2026.

Este documento contempla una reducción significativa de los ratios de contención, así como la ampliación de las zonas sujetas a restricciones, con el fin de controlar la expansión del alquiler vacacional en las áreas saturadas y garantizar un mayor equilibrio entre vivienda permanente y vivienda turística.

Estas medidas fueron propuestas por el Ayuntamiento de Lisboa y redujeron de forma significativa los ratios que determinan cuándo un barrio o una freguesia entra en contención.

Además, el reglamento refuerza la inspección de licencias inactivas, limita la transmisibilidad de las licencias en zonas de contención, elimina autorizaciones excepcionales para inmuebles adquiridos en subasta pública y limita el uso comercial dentro de establecimientos de alojamiento turístico.

Ratio de alquiler vacacional: qué es y cuáles son los objetivos

Existe una relación entre el número de establecimientos destinados a alquiler vacacional y el número de viviendas en una determinada área geográfica; a esto lo llamamos el ratio del 10% de alquiler vacacional (cuando alcanza ese umbral).

Este indicador permite analizar una freguesia o barrio con datos concretos, con el objetivo de impedir que la proporción de alojamiento turístico supere los límites definidos y restringir la emisión de nuevas licencias cuando puedan ser perjudiciales para la vivienda permanente de los residentes. Este ratio también ayuda a controlar el número de alojamientos turísticos en la ciudad y a gestionar de forma más equilibrada la oferta y los costes de la vivienda. Conviene recordar que, en Lisboa, el alquiler vacacional representa aproximadamente el 67% de la oferta de alojamiento turístico.

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Zonas de contención: lo que debe saber

Antes de analizar el impacto que estos cambios tendrán en la vida de los anfitriones, es importante aclarar qué son las zonas de contención, ya que no equivalen a una prohibición del alquiler vacacional como tal, sino principalmente a una reducción de los umbrales que determinan el porcentaje máximo de alojamientos turísticos que puede existir en las zonas más presionadas por el turismo.

En concreto, el RMAL establece que, a partir de 2026, las freguesias o barrios se considerarán zonas de contención absoluta cuando alcancen un ratio del 10% y, en ese caso, quedará aplicada la suspensión de nuevas licencias de alquiler vacacional en esas áreas. Por su parte, las zonas de contención relativa se activan a partir del 5%. En términos prácticos, esto significa que si existen 10 alojamientos turísticos por cada 100 viviendas de residencia permanente, el área será de contención absoluta; si hay 5 por cada 100, se aplicará la contención relativa.

Zonas de contención absoluta y relativa

Para alquilar un piso de vacaciones en Lisboa, es imprescindible comprender bien las restricciones asociadas a cada tipo de zona de contención.

Al fin y al cabo, mientras que las zonas de contención absoluta no permiten nuevos registros, las zonas de contención relativa podrían permitir este tipo de negocio, pero la concesión de la licencia dependerá de una autorización excepcional por parte del Ayuntamiento de Lisboa.

A continuación, detallamos los límites restrictivos para cada tipo de zona de contención de acuerdo con la nueva revisión del RMAL.

Zonas de contención absoluta

Según los requisitos para el alquiler vacacional, la concesión de nuevas licencias queda impedida en las zonas de contención absoluta, independientemente del tipo de explotación o de la tipología del inmueble.

Con la norma actual, se consideran zonas de contención absoluta todas aquellas con un ratio igual o superior al 10% (un umbral que se reduce a la mitad respecto al anterior, en el que la contención se aplicaba a partir del 20%).

En el momento de la aprobación de las revisiones del RMAL, en noviembre de 2025, los datos situaban en contención absoluta a las freguesias de:

• Santa Maria Maior (66,9%)
• Misericórdia (43,8%)
• Santo António (25,1%)
• São Vicente (16,1%)
• Arroios (13,5%)
• Estrela (10,8%)

Además de barrios como Ajuda, Alcântara, Belém, Bom Sucesso, Parque das Nações, Picoas, Sapadores, São Bento y São Sebastião da Pedreira.

Zonas de contención relativa

Se consideran zonas de contención relativa aquellas con un ratio de alquiler vacacional igual o superior al 5% (una reducción respecto a la norma anterior, en la que solo las zonas con un ratio del 10% o más se consideraban en contención).

En la fecha de aprobación de las nuevas medidas, estarían en contención relativa barrios como Avenidas Novas, Bairro do Calvário, Bairro dos Retornados, Bairro Novo da Memória, Beato, Cabo Ruivo, Junqueira, Marvila y Santa Isabel, entre otros.

Cambios en el estado de contención de los barrios

Bajo el escrutinio del Ayuntamiento, la actividad de alojamiento turístico pasa a estar monitorizada en todo el territorio de la capital. Usando barrios y freguesias como unidad geográfica, el RMAL establece un régimen dinámico que se ajustará a la evolución del ratio, lo que hace que cualquier zona pueda entrar en contención absoluta o relativa si se superan los límites definidos.

Si Lisboa alcanza un ratio global del 10%, el municipio podría declararse íntegramente como zona de contención absoluta, impidiendo así la obtención de nuevas licencias y, por tanto, el registro de nuevos alojamientos.

Impacto de las nuevas normas para anfitriones de alquiler vacacional
Llegados a este punto, quizá se pregunte cómo pueden afectar estos cambios a su negocio. Aunque las normas del RMAL impactan directamente en la experiencia de los anfitriones, el efecto dependerá del perfil y de las circunstancias de cada propietario. A continuación, veremos cómo afectan las nuevas reglas a:

1. quienes ya gestionan un alquiler vacacional en Lisboa.
2. quienes desean transferir la licencia.
3. quienes quieren empezar ahora en Lisboa.
   

Impacto para quien ya gestiona un alquiler vacacional en Lisboa

Los cambios en las zonas de contención del alquiler vacacional en Lisboa no implican que se anulen las licencias actualmente vigentes.

Aun así, los anfitriones que gestionan una unidad en la ciudad deben prepararse para un refuerzo de la inspección, especialmente en lo relativo a la obligatoriedad del seguro de responsabilidad civil. Además, el propietario deberá demostrar que ha tenido, al menos, una reserva durante el año anterior.

Si el municipio considera que una licencia está inactiva o que el alojamiento incumple, podrá cancelarla.

Impacto para quien quiere transferir la licencia

Las zonas de contención implican una limitación de la transmisibilidad de las licencias, por lo que pueden afectar a los anfitriones que se encuentren en esta situación.

Estos anfitriones tendrán más dificultades para vender un inmueble con licencia asociada, y los potenciales inversores actuarán en un escenario de mayor incertidumbre jurídica respecto a la transferencia.

Aun así, algunos casos podrán entrar en régimen de excepción mediante autorización formal del municipio.

Impacto para quien quiere empezar un alquiler vacacional en la capital

Iniciar un negocio de alquiler vacacional se vuelve más exigente para quien quiere empezar ahora en Lisboa.

Con normas más restrictivas y ajustadas a un ratio reducido, gran parte de la capital queda encuadrada en contención absoluta o relativa.

De este modo, la concesión de nuevas licencias se vuelve excepcional y el acceso a este tipo de actividad se complica en la capital portuguesa.

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