Licencia turística en Madrid: cómo obtener tu VUT paso a paso

¿Sigo necesitando licencia turística aunque el NRA fue anulado?

El 21 de mayo de 2026, el Tribunal Supremo anuló el Real Decreto 1312/2024, que pretendía crear en territorio nacional un Número de Registro de Alquiler (NRA). La justicia dictaminó que el Estado invadía competencias, ya que el turismo y la vivienda corresponden en exclusiva a las comunidades autónomas.

Este fallo ha generado cierta confusión, pero la realidad es simple: que caiga el registro estatal no cambia gran cosa a nivel regional. Sigue siendo obligatorio tramitar la licencia turística Madrid. El control de la Comunidad de Madrid, a través del Registro Único de Turismo (RUT), se mantiene intacto.

Obtener el alta de la VUT (Vivienda de Uso Turístico) continúa siendo el único peaje legal para esquivar multas demoledoras. Además, hay que tener en cuenta que las sanciones de la Comunidad de Madrid por operar sin el RUT se han endurecido recientemente: pueden alcanzar cuantías de hasta 300 000 euros por infracciones tipificadas como muy graves. 

Las plataformas digitales tampoco se quedan fuera de las exigencias burocráticas. Los portales comerciales deben seguir cruzando datos con la administración bajo el marco de la Ventanilla Única Digital europea. 

Quien aspire a explotar un alquiler turístico en Madrid debe entender que el filtro autonómico es ahora mismo el que manda. La caída de la norma nacional es un mero cambio burocrático que apenas rebaja la presión inspectora.

Requisitos de la vivienda

Tramitar una licencia de Vivienda de Uso Turístico exige hoy superar un examen técnico y vecinal bastante exigente. El punto de inflexión llegó con el Decreto 27/2026 y las directrices municipales del Plan RESIDE. El primer filtro excluye por completo cualquier inmueble con calificación de protección pública (VPO). Ningún piso protegido puede desviarse al mercado del alquiler vacacional.

El segundo obstáculo se traslada a la propiedad horizontal. En la práctica, para registrar una vivienda turística, el titular necesita el voto favorable de la comunidad de propietarios (un mínimo del 60 % de las cuotas de participación (tres quintos), siempre que los estatutos de la finca no prohíban expresamente la actividad.

En el plano arquitectónico, los requisitos para una Vivienda de Uso Turístico en Madrid 2026 obligan a obtener el CIVUT (Certificado de Idoneidad para Viviendas de Uso Turístico). 

Además, fuera del centro histórico, el consistorio impone una barrera tajante para las VUT dispersas: contar con un acceso independiente desde la vía pública. Esto limita las nuevas licencias a plantas bajas o primeras plantas que no compartan portal, escaleras ni ascensores con los residentes.

Documentos necesarios para la declaración responsable

Afrontar el proceso para conseguir la licencia de un piso turístico en Madrid requiere completar un expediente documental sin fisuras. El documento central es el CIVUT, emitido por un técnico competente (un arquitecto o aparejador competente), que certifica las dimensiones mínimas, la ventilación natural y los sistemas de oscurecimiento en los dormitorios.

El listado de evidencias obligatorias incluye lo siguiente:

• El certificado del acuerdo favorable de la comunidad de vecinos o copia de los estatutos que no veten el uso turístico.
• Documentación que demuestre que la vivienda no está calificada como VPO.
• Planos acotados a escala firmados por el técnico, detallando la superficie útil y la distribución de las habitaciones.
• Fotografías de las estancias que acrediten el equipamiento mínimo de cocina (horno, campana extractora y electrodomésticos).
• Una póliza de seguro de responsabilidad civil vigente para cubrir posibles daños a terceros o a los elementos comunes del edificio.

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Cómo tramitar la VUT: paso a paso

Para dar de alta una VUT en Madrid hay que completar dos trámites independientes. No basta con informar a una sola administración; es obligatorio validar el piso ante el ayuntamiento y la comunidad para operar legalmente.

El primer paso es solicitar la licencia urbanística municipal ante el Ayuntamiento de Madrid, conforme a la Ordenanza 6/2022. Esta gestión se realiza a través de la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid. El consistorio revisará aquí si el inmueble cumple con las normativas de la parcela y la viabilidad del acceso independiente.

Con la conformidad municipal en la mano, el segundo paso exige presentar la declaración responsable de la vivienda turística ante la Dirección General de Turismo. Este trámite telemático se efectúa en la Sede Electrónica de la Comunidad de Madrid. Tras este paso, el alojamiento se inscribe en el RUT y el propietario obtiene el número de registro oficial necesario para operar en internet.

Recuerda comprobar el código de registro turístico en Madrid una vez concluidos los pasos para cerciorarte de que figura correctamente en los listados públicos de consulta, ya que cualquier error de volcado informático podría paralizar la activación de tus anuncios en las agencias de viajes online (OTA). 

Restricciones y consideraciones especiales según la zona

La ubicación del inmueble determina la viabilidad del proyecto. Actualmente, el ayuntamiento de la capital mantiene una suspensión temporal en la concesión de nuevas licencias para pisos turísticos en Madrid en edificios residenciales. Esta medida cautelar va ligada al desarrollo del Plan RESIDE, diseñado para frenar la dispersión de alojamientos vacacionales en comunidades de vecinos.

En el centro histórico rige un régimen propio más antiguo y restrictivo que prohíbe las VUT en bloques residenciales si comparten zonas comunes. La periferia, por su parte, queda supeditada a la exigencia del acceso independiente desde la calle.

Para quienes ya operaban antes de la reforma, el Decreto 27/2026 fija un periodo transitorio de tres años. Este plazo otorga un margen para adaptar los interiores a las nuevas exigencias de aforo y superficies. Los inmuebles que no se adecúen a estos criterios técnicos antes de vencer el plazo pueden perder su derecho de explotación automáticamente.

Cómo puede ayudar Holidu

1. Tu número de licencia, visible automáticamente en cada canal

La ley obliga a incluir el código de registro en cualquier anuncio online. Para evitar multas por descuidos, la plataforma de Holidu automatiza esta gestión. El sistema solicita el número de licencia CCAA al anfitrión, valida su formato y lo vuelca al instante en canales conectados como Airbnb o Booking, entre otros. De este modo, los propietarios cumplen con la normativa en todos los portales a la vez, sin necesidad de editar sus anuncios uno a uno.

2. Un equipo local que sigue los cambios normativos por ti

La rapidez con la que muta el panorama legal de las viviendas vacacionales en la capital, marcado por el Plan RESIDE y el Decreto 27/2026, genera inseguridad al propietario independiente. Seguir de cerca las actualizaciones municipales y autonómicas requiere tiempo y recursos. 

Al confiar en Holidu, los anfitriones cuentan con el respaldo de un equipo de expertos locales en España que vigila las novedades legislativas. Este apoyo constante permite anticiparse a las nuevas reglas y mantener el negocio dentro de la ley sin quebraderos de cabeza.

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