Cómo calcular el ROI de un alquiler vacacional

Qué es el ROI y por qué debes considerarlo

El ROI (retorno de la inversión) es un indicador financiero que muestra la rentabilidad de la inversión en un alquiler vacacional al comparar el valor real de la inversión con el beneficio esperado del negocio. En términos sencillos, este parámetro responde a la pregunta: «Considerando el valor invertido, ¿cuánto voy a ganar realmente con el alquiler de mi casa de vacaciones?». Esta métrica puede ayudarte a determinar si un alquiler vacacional es rentable y a tomar decisiones sobre el lugar de compra, el tipo de alojamiento e incluso el momento en que se realiza la inversión.

Al calcular el ROI, evitarás tomar decisiones emocionales y podrás apoyarte en un análisis riguroso basado en datos concretos y claros. Además, este cálculo te permitirá hacer un análisis comparativo más eficaz cuando estés comparando dos o más inmuebles. Estas son las principales razones por las que, tanto en España como en el extranjero, se utiliza el ROI para tomar decisiones sobre adquisiciones inmobiliarias con fines turísticos.

Cómo calcular el ROI de un alquiler vacacional

Calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional es importante para conocer el potencial de rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Por tanto, es muy importante entender cómo se hace.

La fórmula del ROI es la siguiente:

ROI = Rendimiento Anual Neto / Coste Total de la Inversión × 100

Es decir, el ROI de un alquiler vacacional se obtiene dividiendo el rendimiento anual neto del alquiler vacacional (que corresponde al rendimiento anual bruto, una vez excluidos los costes operativos anuales del negocio) por el coste total de la inversión (que incluye el valor de la propiedad y los costes iniciales anexos), y multiplicando el resultado por cien.

Ejemplo práctico de cálculo

Considera un inmueble para alquiler vacacional con un coste de 150 000 euros. A este valor, hay que añadirle los costes anexos, incluyendo el IMT (Impuesto Municipal sobre Transmisiones Onerosas), el Impuesto de Selo y otros impuestos (estimemos 7 mil euros), los gastos de la escritura y notaría (1 mil euros) y artículos para el alquiler vacacional, como mobiliario, equipos y otros (8 mil euros). Con estos datos, la inversión total sería de 166 000 euros.

En una segunda fase, calcula el rendimiento anual estimado del alquiler vacacional teniendo en cuenta el precio por noche (supongamos 100 euros) y el número de noches reservadas al año (supongamos 200), lo que daría un rendimiento bruto de 20 000 euros. A esta cantidad hay que restarle los gastos para obtener el rendimiento neto. Considerando los costes adicionales de mantenimiento, limpieza, servicios, comisiones y otras cargas, imaginemos que se gastan 7 mil euros. El rendimiento neto anual sería, por lo tanto, de 13 000 euros.

Al aplicar la fórmula, en este contexto ficticio, sería:

ROI = 13 000/166 000 × 100 = 7,83 %

Así, sabrás que, para este inmueble específico, tu potencial de retorno de la inversión inmobiliaria es del 7,83 % anual, lo que te permitirá compararlo con otros inmuebles o tipos de inversión.

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Estimar el rendimiento anual de un alquiler vacacional

Calcular el retorno de la inversión de una casa de vacaciones te dará una idea clara de cuánto puede rendir efectivamente. Para hacer una estimación sólida y basada en criterios concretos, es importante que tengas en cuenta las siguientes estrategias para calcular el rendimiento anual del alquiler vacacional:

1. Considerar los precios practicados por noche
2. Consultar datos oficiales y usar herramientas específicas
3. Tener en cuenta la estacionalidad
4. Ver anuncios con ofertas similares
5. Conocer los programas festivos locales

1. Considerar los precios practicados por noche

Si quieres alquilar tu piso de vacaciones, es importante que estés al tanto de la realidad del sector. Para ello, puedes recurrir a plataformas en línea (como Holidu) y consultar los precios por noche de otros inmuebles con características similares al tuyo. Ten en cuenta los alquileres vacacionales que se asemejen al inmueble que estás considerando, teniendo en cuenta criterios como su ubicación, tipología, superficie, proximidad a puntos de interés (playa o centro de la ciudad) y comodidades ofrecidas (jardines, terrazas, piscina, aparcamiento, etc.). Teniendo en cuenta estos valores, podrás hacerte una idea del precio que podrás cobrar por noche si adquieres el inmueble y lo transformas en alquiler vacacional.

2. Consultar datos oficiales y usar herramientas específicas

También será importante que consultes datos oficiales del mercado para saber cuál es el porcentaje de ocupación medio en la región, cuál es el precio medio por noche en función de la época del año, cuál es la evolución de la demanda según la estacionalidad y cuál es la estimación de ingresos anuales en función de la tipología del inmueble. Herramientas de pago como AirDNA son muy útiles en este sentido, ya que permiten acceder a este tipo de información. Las versiones gratuitas de estas plataformas, aunque más limitadas, también podrán ofrecerte cierta información.

3. Tener en cuenta la estacionalidad

Para poder hacer un cálculo eficiente del ROI de una casa de vacaciones, también es importante que tengas en cuenta la estacionalidad. Las particularidades relacionadas con la época del año varían en función de la zona del país en la que pretendas adquirir tu inmueble. Ten en cuenta las siguientes regiones:

• Andalucía (Costa del Sol, Cádiz): la mayor tasa de ocupación se da en verano, debido al turismo de playa y sol, aunque también hay una demanda significativa en primavera y otoño, principalmente de turismo de golf, turismo rural y escapadas culturales.
• Madrid: región muy demandada durante todo el año por el turismo cultural, de compras y de negocios (congresos).
• Barcelona (Cataluña): región con gran demanda de viajes de ocio, arquitectura, negocios e inmersión cultural, con alta ocupación durante todo el año, especialmente en primavera y verano.
• Islas Canarias e Islas Baleares: hay una gran demanda turística durante todo el año; en Canarias, debido a su clima suave en invierno, y en Baleares, con una demanda ligeramente más intensa en los meses de verano.

Incluso para las localidades con mayor estabilidad, se recomienda tener en cuenta la tasa de ocupación turística en temporada alta y baja a la hora de hacer el cálculo para garantizar resultados más fidedignos.

4. Ver anuncios con oferta similar

Buscar a los verdaderos competidores significa identificar inmuebles comparables que tengan un mejor rendimiento. Es decir, aquellos que presentan una elevada tasa de ocupación, buenas valoraciones, buenos comentarios y buenos contenidos (como fotografías o vídeos profesionales). Teniendo estos inmuebles de elevado rendimiento como referencia —y asumiendo que serán tus mayores competidores—, será prudente considerar una tasa de ocupación entre un 5 % y un 10 % más baja. Se trata de una visión conservadora, pero que puede beneficiar al inversor.

5. Conocer los programas festivos locales

Ten en cuenta que la estacionalidad no es el único factor que crea una «época alta». En algunas ciudades, la ocupación puede verse afectada por la oferta cultural (festivales, celebraciones típicas, estacionales y religiosas), deportiva (maratones, competiciones de golf, surf y otros deportes) o la celebración de conferencias nacionales e internacionales destacadas. Si es el caso, deberá tenerse en cuenta, ya que en algunas localidades puede tener un impacto positivo en la rentabilidad anual.

Costes del alquiler vacacional a considerar

Como (futuro) anfitrión de alquiler vacacional, es importante que valores cuál es el coste real de la inversión inicial y que hagas una estimación realista de los gastos comunes y regulares del negocio, ya que solo así podrás calcular adecuadamente el rendimiento neto anual y el porcentaje de ROI de un alquiler vacacional.

Costes de inversión inicial

Los principales costes iniciales que hay que tener en cuenta son los siguientes:

• Precio de adquisición del inmueble
• Impuesto de Timbre (Imposto de Selo)
• Impuesto Municipal sobre Transmisiones Onerosas (IMT – Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas)
• Costes relacionados con procesos notariales
• Escritura
• Eventuales obras (y, en este caso, el coste del proyecto, licencias y remodelación)
• Mobiliario, equipos, utensilios, decoración y ajuar
• Equipos de climatización, de seguridad, etc.

Costes operacionales del alquiler vacacional

A diferencia de los costes iniciales, los costes operativos de un alquiler vacacional son recurrentes y muchos de los pagos son periódicos (semana, mes o año). Los principales son:

• Seguro multirriesgo y de responsabilidad civil
• Impuestos (IMI, IRPF o Impuesto de Sociedades y, eventualmente, IVA)
• Tasas municipales (dependiendo del municipio)
• Comisiones de plataformas de anuncios
• Servicios públicos (electricidad, agua, gas, internet)
• Servicios de lavandería y limpieza
• Costes de mantenimiento/reparación
• Sustitución de eventuales equipos o utilitarios dañados
• Servicios de gestión profesional (si son contratados)

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