Errores legales en el alquiler turístico que debes evitar

1. Explotar la vivienda sin licencia

Si estás gestionando un alquiler vacacional sin licencia, aquí es donde suelen comenzar las dificultades.

Las administraciones cruzan datos de plataformas, catastro y consumo de suministros, por lo que la actividad no registrada tiende a salir a la luz. En Baleares, las multas han alcanzado los 39.000 € para propietarios individuales; en el caso de la licencia turística en Andalucía y Madrid, la nueva normativa en proyecto apunta a importes todavía más elevados.

Obtener la licencia turística antes de empezar a recibir reservas es, simplemente, el punto de partida correcto.

2. No registrar a la empresa explotadora

Desde la modificación normativa en Andalucía de febrero de 2024, existe una obligación que muchos propietarios todavía no conocen: si hay un gestor de alquiler vacacional encargado de algún aspecto de tu propiedad, esa persona o empresa debe estar registrada formalmente como empresa explotadora.

Esto aplica a quien gestione entradas y salidas, atienda incidencias, publique anuncios en plataformas de alquiler vacacional como Airbnb o Booking.com, coordine la limpieza o gestione las reservas. Si no llevas tú personalmente todas las tareas del alquiler, casi con toda seguridad tienes una empresa explotadora involucrada.

Dos puntos a tener en cuenta:

• El propietario sigue siendo el responsable en todo momento
• La empresa explotadora debe acreditar su intervención mediante un contrato firmado

No registrarla correctamente puede generar complicaciones administrativas que afecten tanto a tu licencia como al Número de Registro Autonómico (NRA).

3. Arrendar una VPO como vivienda turística

Antes de anunciar tu propiedad, conviene comprobar si está calificada como VPO (Vivienda de Protección Oficial), ya que estas viviendas están destinadas al uso como residencia habitual y no pueden explotarse como viviendas de uso turístico.

Si quieres proceder al registro de tu alquiler turístico y tu inmueble tiene esta calificación, el resultado habitual es la denegación del NRA y posibles sanciones que, en algunos casos, pueden ser importantes. Si tu calificación es anterior a 1978, la descalificación resulta generalmente muy difícil. Para calificaciones más recientes, puede ser posible una vez transcurrido el plazo legal y con la autorización administrativa correspondiente, aunque cada situación requiere un análisis individualizado.

4. Uso fraudulento del alquiler de temporada

Algunos propietarios utilizan la figura del alquiler de temporada para evitar las obligaciones que marca la ley de alquiler vacacional. Conviene saber que las administraciones pueden interpretar esto como uso turístico encubierto, y que la comunidad de propietarios también puede iniciar acciones al amparo de la Ley de Propiedad Horizontal.

Las reglas además varían según la comunidad autónoma:

• En Andalucía, los registradores exigen cada vez con más frecuencia una reserva mínima de 60 días para considerar el alquiler como de temporada
• En cuanto a la licencia turística en Madrid, la normativa no establece ninguna duración mínima ni máxima que distinga el alquiler de temporada del uso turístico

Las estructuras híbridas que no están bien definidas desde el inicio tienden a generar complicaciones registrales y fiscales más adelante.

5. No declarar los ingresos de plataformas

La normativa de pisos turísticos obliga a plataformas como Airbnb a comunicar información detallada a la Agencia Tributaria mediante el Modelo 238. Esto incluye la referencia catastral, el número de licencia turística, los ingresos obtenidos y las fechas de las operaciones.

También conviene saber que la Administración suele actuar cerca del plazo de prescripción (cuatro años), momento en el que puede solicitar documentación como facturas o justificantes que, pasado ese tiempo, es más difícil localizar. Declarar los ingresos correctamente desde el principio simplifica mucho las cosas.

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6. No registrar a los viajeros ante la policía

El registro de viajeros es una obligación legal cuyo control va en aumento. En Málaga, por ejemplo, ya existe un departamento específico dentro de la Comisaría dedicado exclusivamente a esta materia.

Más allá del cumplimiento normativo, registrar a los huéspedes correctamente también te protege como propietario. Proporciona:

• Constancia oficial de quién se ha alojado en tu propiedad
• Documentación en caso de cualquier incidente o reclamación
• Una posición legal más sólida si surge alguna cuestión

El proceso puede automatizarse fácilmente hoy en día, lo que lo convierte en un trámite sencillo de tener resuelto.

7. No comunicar los cambios de titularidad o de empresa explotadora

Si vendes la propiedad, la heredas o cambias la empresa que gestiona el alquiler, la licencia existente no se transfiere automáticamente. Los cambios relevantes deben notificarse formalmente, lo que puede implicar:

• Un procedimiento de cambio de titularidad
• La actualización del registro en SES Hospedajes
• La modificación del NRA en el Registro de la Propiedad (según el caso)

Si no se hace, la actividad puede considerarse no registrada desde el momento del cambio. Hacienda también puede imputar los ingresos al titular anterior, y las plataformas pueden bloquear el anuncio si detectan discordancias con el NRA. Es un trámite de notificación sencillo que evita complicaciones mayores después.

8. Ignorar el componente sucesorio e internacional del inmueble

Un porcentaje significativo de las viviendas de uso turístico en Andalucía pertenece a propietarios no residentes o a estructuras familiares con elementos transfronterizos. Para quienes gestionan su propiedad desde el extranjero o buscan información sobre holiday rental in Spain, planificar la licencia sin pensar en lo que ocurre más adelante es una laguna habitual, especialmente entre propietarios internacionales.

Situaciones que con frecuencia requieren atención:

• Inmuebles heredados con el NRA todavía a nombre del causante, que se siguen explotando sin regularizar la titularidad
• Cotitularidades complejas tras una herencia donde no todos los herederos están de acuerdo con el uso turístico
• Discrepancias entre la ley sucesoria aplicable (Reglamento UE 650/2012) y la fiscalidad española del ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)
• Estructuras societarias extranjeras como titulares del inmueble, que requieren un análisis específico de imputación de rentas

Cuando existen elementos internacionales, conviene abordar la licencia turística y la planificación sucesoria de forma conjunta y no por separado.

9. Ignorar la posición de la comunidad de propietarios

Tras la reforma del artículo 17.12 de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal), la comunidad de propietarios tiene un papel relevante: con mayoría de 3/5 puede limitar, condicionar o prohibir la actividad turística en el edificio.

Algunos aspectos que conviene revisar antes de empezar:

• Comprobar los estatutos del edificio y los acuerdos comunitarios vigentes
• Verificar si algún acuerdo previo permisivo sigue en vigor o ha sido modificado desde entonces
• Entender la diferencia entre una prohibición estatutaria y una limitación posterior por acuerdo de comunidad, ya que tienen implicaciones jurídicas y plazos de impugnación distintos
• Formalizar el voto presunto en la comunidad cuando corresponda

Un acuerdo favorable bien documentado también puede ser un activo útil si surgen preguntas con el registrador de la propiedad.

Hacerlo bien desde el principio

Estos nueve puntos están más conectados entre sí de lo que puede parecer. Una laguna en la aprobación de la comunidad puede afectar al NRA. Un problema fiscal puede desencadenar una inspección. Un cambio de titularidad que no se notifica correctamente puede generar complicaciones en varios frentes a la vez.

La parte positiva es que nada de esto es especialmente complicado de gestionar bien con algo de planificación. Si tienes un alquiler vacacional en España, o estás pensando en tenerlo, revisar tu situación frente a estos puntos es tiempo bien invertido.

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