Alquiler turístico en España: nuevo IVA del 10% (2026)

¿A quién afecta el nuevo IVA del alquiler turístico?

El IVA en los apartamentos turísticos y en cualquier alquiler amueblado entra en juego cuando la estancia de un mismo huésped es de 30 noches o menos, o cuando el propietario presta servicios propios de la industria hotelera como limpieza durante la estancia, lavandería o recepción.

En la práctica, esto abarca la gran mayoría de los anuncios de corta estancia en cualquier plataforma. Quedan fuera solo la habitación alquilada en tu propia vivienda habitual y las estancias largas a un mismo arrendatario que superen las 30 noches sin servicios hoteleros.

Un detalle importante: el criterio para aplicar el impuesto es la fecha de disfrute de la estancia, no la fecha de reserva ni la de pago. Una reserva anterior para una estancia en diciembre ya queda sujeta.

¿Cuántos tipos de IVA hay en una reserva de alquiler?

Este es el punto que más confunde, y merece la pena distinguirlos con claridad porque son dos flujos distintos que coinciden en la misma operación.

El primero es el IVA del alquiler turístico que tú cobras al huésped: desde diciembre, si la estancia es de corta duración, es una operación tuya sujeta al 10 %, que debes repercutir y declarar en tu Modelo 303.

El segundo es el IVA del servicio que la plataforma te presta a ti por su comisión. Si la plataforma es de otro país de la Unión Europea, este IVA no te llega como un importe a pagar directamente: lo declaras por el mecanismo de inversión del sujeto pasivo y, al poder deducirlo a la vez, suele ser neutro en caja.

Uno es el IVA que tú cobras al huésped por el alojamiento; el otro es una anotación contable por la comisión que tú pagas. Mantenerlos separados en la contabilidad desde el principio te ahorra trabajo después.

Cómo calcular el IVA del alquiler turístico: ejemplo práctico

Imagina una reserva de una semana por la que el huésped paga 700 € de alojamiento. Con el nuevo régimen, esos 700 € llevan un 10 % de IVA que tú repercutes y debes ingresar en Hacienda.

Si la plataforma te cobra una comisión de, por ejemplo, 105 € con IVA de otro Estado de la UE, no la pagas con IVA español. Te autorrepercutes ese importe en tu Modelo 303 y, a la vez, lo deduces, con lo que en la práctica se compensa.

A eso sumas el IVA soportado de la limpieza, los suministros o el mantenimiento, que también deduces. El resultado neto depende de tus gastos reales, así que es útil hacer el cálculo caso a caso antes de fijar tus precios de temporada.

¿Quién cobra el IVA al huésped: el propietario o la plataforma?

Como propietario, sigues siendo quien presta el alojamiento. Por regla general, el IVA en los pisos turísticos es obligación tuya: lo repercutes al huésped y lo declaras tú, no la plataforma. Esta cobra e intermedia, pero no se convierte en el sujeto pasivo de tu arrendamiento.

Por eso conviene decidir cuanto antes si integras el 10 % dentro del precio de tu anuncio o lo añades por encima, y asegurarte de que tu facturación lo refleje correctamente desde la primera reserva de diciembre, en todas las plataformas donde publiques.

¿La tarifa de limpieza que cobras aparte lleva también IVA?

En general, sí. Suele formar parte del precio del mismo servicio de alojamiento y sigue su tratamiento: en una estancia corta sujeta, normalmente lleva el mismo 10 %. No la trates como un extra exento.

Otra cosa son los servicios realmente separados, como un traslado al aeropuerto o una excursión guiada, que pueden seguir sus propias reglas. Pero el paquete básico de alojamiento más limpieza se mueve como una sola operación.

Qué IVA puedes deducir como propietario de alquiler turístico

Entrar en el IVA no es solo un coste adicional. La contrapartida es que puedes deducir el IVA que soportas en todo lo que va destinado a la actividad: la comisión de la plataforma, la limpieza profesional, la lavandería, las reparaciones y el mantenimiento, el mobiliario y los electrodomésticos, y los suministros.

La clave es conservar cada factura a tu nombre y con tu NIF: sin justificante, no hay deducción posible. A lo largo de un año de alquiler activo, estas deducciones pueden recuperar una parte relevante del 10 % que repercutes.

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Qué hacer antes del 1 de diciembre de 2026

Estos son los pasos que conviene tener listos antes de que llegue tu primera reserva de diciembre:

• Darte de alta en el IVA a tiempo (Modelo 036), con efectos para las estancias de diciembre
• Reajustar el precio de tus anuncios, absorbiendo o añadiendo el 10 %, en todas las plataformas donde publiques
• Preparar la facturación al huésped para que muestre el IVA correctamente
• Registrar las comisiones de la plataforma para la inversión del sujeto pasivo, no solo el neto que recibes
• Guardar desde el primer día todas las facturas de gasto para no perder el IVA soportado deducible

No cumplir con la obligación de repercutir y declarar puede dar lugar a sanciones por IVA en el alquiler turístico, por lo que es mejor tenerlo todo en orden desde el primer día.

Más allá del IVA: cómo cambian el recargo del IBI y el IRPF

Conviene ver la imagen completa, porque el IVA no llega solo. La misma reforma habilita a los ayuntamientos de zonas de mercado residencial tensionado a aplicar un recargo del IBI sobre las viviendas de uso turístico de hasta el 50 % de la cuota. Ese recargo escala hasta el 100 % para titulares de dos o más viviendas turísticas, y hasta el 150 % para quienes tengan cuatro o más.

Además, la actividad turística queda excluida de las reducciones del rendimiento en el IRPF, reservadas al alquiler de vivienda habitual. Si gestionas varias viviendas, el impacto conjunto merece un análisis con los números reales de tu situación.

¿Es el alquiler de temporada una alternativa al nuevo IVA?

Para algunos propietarios, la respuesta al nuevo escenario no es abandonar la plataforma, sino reconsiderar la duración. Un alquiler real a un mismo arrendatario que supere las 30 noches, sin servicios hoteleros, queda fuera del nuevo IVA y, por su naturaleza, puede escapar también del recargo de IBI turístico.

El nómada digital, el visitante de invierno o el profesional desplazado son un mercado real que muchas plataformas ya canalizan. No es la solución para todos, ya que depende de la ubicación, la ocupación y cómo prefieras gestionar tu propiedad. Pero merece la pena valorarlo con los números en la mano.

Preguntas frecuentes (FAQs)

Si alquilo por Holidu u otra plataforma, ¿el IVA lo cobra e ingresa la plataforma por mí?

No, por regla general. Tú sigues siendo quien presta el alojamiento, así que el 10 % sobre el alquiler es tu obligación: lo repercutes al huésped y lo declaras en tu Modelo 303. La plataforma cobra e intermedia, pero no se convierte en el sujeto pasivo de tu arrendamiento.

¿Tengo que pagar IVA por la comisión que me cobra la plataforma?

La comisión es un servicio que la plataforma te presta a ti. Si procede de otro país de la UE, no te la facturan con IVA español: te autorrepercutes ese IVA por inversión del sujeto pasivo en tu Modelo 303 y, a la vez, lo deduces, con lo que normalmente es neutro en caja. Es un IVA distinto del que tú cobras al huésped.

¿La tarifa de limpieza que cobro aparte lleva IVA?

En general sí, al mismo tipo que el alojamiento (10 % en una estancia corta sujeta), porque suele formar parte del precio del mismo servicio. No la trates como un extra exento.

¿Me conviene subir el precio o absorber el 10 %?

Es una decisión comercial. Puedes añadir el 10 % por encima del precio actual o integrarlo dentro y mantener el precio final. Lo importante es decidirlo antes de diciembre y que tu facturación lo refleje correctamente en todas las plataformas donde publiques.

Vivo fuera de España. ¿Cambia algo?

El IVA te afecta igual, porque grava el inmueble situado en España. Según cómo esté estructurada tu actividad y quién sea tu huésped, puede entrar en juego tu condición de no establecido a efectos de IVA, un aspecto que conviene revisar con un especialista en tu caso concreto.

¿Desde cuándo tengo que aplicarlo a mis reservas?

Desde el 1 de diciembre de 2026, mirando la fecha de la estancia y no la de la reserva. Una reserva anterior para una estancia en diciembre ya queda sujeta.

Este artículo ha sido elaborado con la aportación legal de Salama Tax, un despacho especializado en fiscalidad turística, tributación internacional y herencias transfronterizas para propietarios de inmuebles en España.

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