Licencia turística en el País Vasco: cómo obtener tu VUT paso a paso

¿Sigo necesitando licencia turística aunque el NRA fue anulado?

La normativa del alquiler vacacional en España ha dado recientemente un giro importante que conviene analizar. El pasado 21 de mayo de 2026, el Tribunal Supremo tumbó de forma definitiva el Real Decreto 1312/2024. 

El objetivo de este decreto era implantar el Número de Registro de Alquiler (NRA). ¿El motivo de la anulación? Una cuestión puramente de competencias: los jueces dejaron claro que regular el turismo y la vivienda es tarea exclusiva de las comunidades autónomas, no del Estado.

Tras conocerse el fallo, muchos interpretaron erróneamente que dejaba vía libre a los anfitriones, pero nada más lejos de la realidad. La sentencia no elimina los controles; lo que hace es otorgar todavía más peso a las normas de cada región.

Así que, si te planteas si es obligatorio registrar tu vivienda turística en el País Vasco, la respuesta es clara: sí. Además, las directrices europeas no han cambiado. La Ventanilla Única Digital y la obligación de plataformas como Airbnb o Booking de cruzar datos fiscales con las autoridades siguen vigentes. Operar sin el alta del gobierno autonómico implica, pues, enfrentarse a sanciones importantes y al bloqueo inmediato del anuncio en los portales de alquiler vacacional.

Requisitos de la vivienda

Antes de mover un solo papel, lo primero es comprobar si la propiedad se ajusta a lo que impone la ley. Si vas a alquilar la casa entera y necesitas conseguir la licencia de Vivienda de Uso Turístico (VUT), el tope está en ocho plazas. Ojo, porque si el plan es alquilarla por habitaciones la cosa cambia por completo: es obligatorio que el propietario o anfitrión viva en el mismo piso.

En cuanto a la documentación, necesitarás tener al día la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación. Cuando vayan los técnicos a revisar tu casa de vacaciones, van a mirar al detalle los metros cuadrados por persona, que los dormitorios estén bien ventilados y las salidas de humos, siempre adaptándose a lo que pida cada ayuntamiento antes de dar luz verde a cualquier licencia de alquiler turístico.

Y otra cosa indispensable: el seguro de responsabilidad civil especial para turismo. No te sirve uno normal; ha de cubrir cualquier imprevisto que tengan los huéspedes y, muy importante, los daños que puedan suceder en zonas comunes.

Documentos necesarios para la declaración responsable

El modelo vasco funciona mediante declaración responsable, no por concesión previa. El propietario firma un documento asegurando que cumple todos los requisitos legales, pero debe tener preparadas las pruebas técnicas y los papeles por si se realiza una inspección. 

La documentación que se debe recopilar y tener a mano es la siguiente:

• El modelo oficial normalizado de declaración responsable para la vivienda turística, cumplimentado con los datos del titular y del inmueble.
• El título que demuestre la propiedad del piso. Sirven las escrituras de compraventa, la herencia o una nota simple del Registro de la Propiedad.
• El documento que acredite que el seguro de responsabilidad civil está pagado y con las coberturas exigidas en vigor.
• Un plano del inmueble dibujado a escala por un profesional cualificado, en el que deben figurar de forma clarísima la superficie útil total, cómo están distribuidas las habitaciones y cuál es la capacidad máxima de huéspedes de la casa.
• Fotografías recientes y nítidas, tanto del interior de la vivienda como de la fachada exterior del edificio, para facilitar su localización a los inspectores.

Publica tus propiedades en Holidu

Cómo tramitar la VUT: paso a paso

El primer paso es presentar la solicitud de inscripción en el registro de viviendas turísticas. El trámite se inicia rellenando los formularios en la Sede Electrónica del gobierno vasco. 

Si se trata de una persona física y la informática no es lo suyo, todavía se permite acudir de forma presencial a las delegaciones territoriales de cada provincia (Álava, Guipúzcoa o Vizcaya) y entregar allí los papeles impresos.

La gran ventaja de este sistema es que sus efectos son inmediatos. En el mismo momento en que se registra la declaración responsable y se sella la entrada, el propietario puede dar comienzo a la actividad. De forma interna y automática, la administración procede a inscribir el piso en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi y se le asigna el número de registro definitivo.

Una vez que el gobierno vasco da el visto bueno, remite el expediente al ayuntamiento, que dispone de tres meses para revisar la normativa urbanística. Aunque el trámite municipal tarde unas semanas, el propietario puede seguir alquilando el piso de vacaciones con normalidad, salvo que se detecte alguna irregularidad. 

Restricciones y consideraciones especiales por municipio

Aunque el gobierno vasco dicta el marco general, los ayuntamientos aplican sus propios planes urbanísticos, por lo que la viabilidad de la licencia depende de cada calle y ciudad.

• Bilbao: para gestionar el alquiler turístico en Bilbao, hay que sortear límites estrictos. El ayuntamiento ha decretado una moratoria para congelar licencias en zonas congestionadas, lo cual afecta a la apertura de nuevos pisos turísticos en Bilbao. 

Por norma general, solo se permiten en plantas bajas o primeras plantas, siempre debajo de viviendas residenciales y con acceso independiente desde la calle. Además, en áreas protegidas como el Casco Viejo, el límite es de una vivienda turística por bloque.

• San Sebastián: el escenario del alquiler vacacional en San Sebastián es aún más complejo debido a la saturación. En la Zona A (Parte Vieja, Gros, el Antiguo, el Centro e Ibaeta), el consistorio ha cerrado el grifo y no concede nuevas licencias. En los distritos menos tensionados, los nuevos alojamientos vacacionales prácticamente solo se aprueban si son hoteles o bloques de uso exclusivo sobre suelos no residenciales. Los mapas de exclusión se pueden consultar en la web municipal.

Cómo puede ayudar Holidu

1. Tu licencia será publicada automáticamente en cada canal. Una vez obtenido el registro del gobierno vasco, la ley exige que el código aparezca en todos los anuncios del alquiler vacacional. Anunciar la vivienda sin mostrar el número de registro puede acarrear sanciones.

Para evitar este problema, Holidu cuenta con una herramienta centralizada: el propietario inserta el número de registro una sola vez en el sistema y la plataforma lo replica automáticamente en todos los portales vinculados, como Airbnb o Booking.com. De este modo, cumple con la normativa en todas las webs, lo cual evita tener que editar los anuncios uno a uno y previene multas por simples descuidos.

1. Un equipo local estará pendiente de los cambios normativos. Las leyes del alquiler vacacional cambian constantemente debido a sentencias o nuevas ordenanzas municipales. Para un propietario, seguir el ritmo de los boletines oficiales es complicado.

Al trabajar con Holidu, cuentas con el respaldo de un equipo de profesionales autóctonos que vigilan de cerca la evolución legal en España. Ellos te avisarán de cualquier cambio real que afecte a tu actividad para que adaptes tu alojamiento a tiempo dondequiera que estés, sin complicaciones.

Publica tus propiedades en Holidu