El Número de Registro de Alquiler (NRA) en España: una guía esencial para entenderlo

Agosto 2025

De un tiempo a esta parte, las exigencias de las administraciones públicas españolas en el sector inmobiliario se han vuelto más estrictas. Todo ello se debe a la proliferación de viviendas de vacaciones, al boom de las páginas web de alquiler vacacional y al auge del turismo que han propiciado que muchos propietarios de una segunda vivienda alquilen sus inmuebles para obtener un beneficio extra. Pero para desarrollar esta actividad de forma lícita, los diferentes gobiernos (el central, el autonómico y el municipal) han decretado medidas y tasas destinadas a financiar un turismo sostenible en cuanto a servicios e infraestructuras. 

El NRA es, en parte, consecuencia de la creciente presión de las autoridades locales, los residentes y los defensores de la vivienda, preocupados por el aumento de los alquileres, la masificación en los centros urbanos y la falta de regulación en el alojamiento turístico. El gobierno ha sido claro al respecto, afirmando que el objetivo común es “асаbаr соn lа fаltа gеnеrаl dе соntrоl у lа іlеgаlіdаd еn еl nеgосіо dеl аlquіlеr vасасіоnаl у fаvоrесеr еl ассеѕо а lа vіvіеndа por parte de lа роblасіón lосаl, аѕí соmо рrоtеgеr lоѕ dеrесhоѕ dе lоѕ соnѕumіdоrеѕ”.

Publica tus propiedades en Holidu

El requisito de registro se aplica a toda España, independientemente de la comunidad autónoma, y afecta tanto a alquileres privados promocionados a través de Facebook, Milanuncios o el boca a boca, como a los alquileres publicados en portales como Airbnb, Booking.com, Holidu y otras plataformas de reserva similares. Dichas webs deben garantizar que sus anuncios incluyen el Número de Registro de Alquiler y retirar las propiedades no registradas en un plazo de 48 horas. El NRA es una medida estatal, es decir, de obligado cumplimiento en España, y que vamos a explicar con detalle a continuación. Sigue leyendo.

Qué es el Número de Registro de Alquiler (NRA)

El NRA (Número de Registro de Alquiler) es un número o licencia obligatoria que tienen que conseguir los propietarios de aquellas casas de vacaciones que se alquilan por periodos cortos. Esto abarca habitaciones individuales, embarcaciones y otros alojamientos alternativos. Los propietarios han de actualizar la información cada año e informar sobre el alcance de su actividad económica. 

Cualquier propietario que tenga una propiedad que cumpla con los requisitos establecidos puede solicitar online el NRA. Eso sí, es fundamental que disponga del certificado electrónico. También hay que registrarse en el Colegio de Registradores de España mediante su sede electrónica. 

Una vez identificado en el colegio, solo hay que entrar en la sección Propiedad, cumplimentar debidamente el formulario de solicitud del NRA, adjuntar la documentación pertinente y firmar con el certificado digital. La página web del colegio facilita una guía paso a paso. Cabe señalar que, mientras se expide el NRA definitivo, el colegio asigna un NRA provisional para que cada propietario pueda operar lo que tarde la validación burocrática. El plazo varía según la región, pero generalmente se tarda 1-3 meses en obtener un NRA válido después de haber presentado la solicitud, tenlo en cuenta. 

Además del NRA, la propiedad del alquiler debe estar vinculada al sistema central SES Hospedajes del gobierno español. Se trata de los llamados 42 datos (que han suscitado tanta polémica), que deberás solicitar y proporcionar. Una vez reunidos los documentos, no solo cumplirás con tus obligaciones fiscales, sino que también garantizarás una grata experiencia de alquiler y la máxima visibilidad para tu propiedad en suelo español. 

Consecuencias de no registrar una vivienda de alquiler en España

Operar como vivienda de alquiler sin los papeles en regla no es un buen negocio. El gobierno español (nacional o a través de la comunidad autónoma) puede imponer multas a los propietarios que alquilen sin número de registro. Dichas sanciones pueden oscilar entre 3000  y 30 000 euros (incluso más en algunas regiones), dependiendo de la gravedad de la infracción y la reincidencia. En algunas comunidades autónomas como Canarias los alquileres ilegales se consideran una infracción grave o muy grave. Es más, en caso de fraude o evasión fiscal deliberada, la situación puede derivar en un proceso penal si, por ejemplo, se ocultan los ingresos deliberadamente o se proporciona información falsa.

Aviso importante: aparte del NRA, en todas las comunidades autónomas el primer paso para obtener un permiso de alquiler es acudir al ayuntamiento en cuestión para consultar la normativa vigente. La concesión depende de que la propiedad cumpla ciertos criterios, normas de seguridad y requisitos de vivienda. Cabe mencionar que los permisos de alquiler no se conceden en todas las localidades, que a veces establecen normas restrictivas. En Barcelona, por ejemplo, con una alta demanda turística, se han suspendido todos los permisos de alquiler. En estos casos, la única forma de alquilar una propiedad es comprar una que ya cuente con un permiso de alquiler.

Cómo mantener el NRA 

Después de obtener el NRA, tendrás que seguir atendiendo a tus obligaciones como anfitrión: mantener la propiedad publicada siguiendo los estándares de seguridad y calidad que exigen las regulaciones locales, presentar un informe anual que detalle las actividades económicas derivadas del alquiler (incluidos los datos de alquiler anónimos) y revisar periódicamente las actualizaciones o cambios en las regulaciones, especialmente aquellas específicas de cada región o municipio, que son las más fluctuantes.

¿Cuál es el propósito del NRA en el marco legal español?

Con el rápido crecimiento de los alquileres a corto plazo en España, el NRA ayuda a los gobiernos a monitorear y gestionar el sector de manera efectiva. Además, garantiza que las propiedades de alquiler cumplan con estándares específicos de seguridad y calidad, brindando al mismo tiempo tranquilidad a los huéspedes.

Tener el NRA en vigor es importante para la regularización del sector. Además, contribuye a consolidar un sistema transparente donde los huéspedes pueden verificar la legitimidad de las propiedades en alquiler. Asimismo, al gobierno le facilita una mejor recaudación de impuestos y reduce los casos de evasión fiscal. 

Cabe señalar que en España se ha habilitado la Ventanilla Única Digital, una plataforma que simplifica todos los trámites administrativos relacionados con las licencias turísticas. Hacer uso de ella puede simplificar, y mucho, todos los trámites administrativos, lo cual incluye la obtención del NRA.

En cualquier caso, como anfitrión, siempre puedes acudir a una asesoría especializada en asuntos inmobiliarios e incluso a un abogado. La seguridad jurídica es esencial para el buen funcionamiento de una propiedad inmobiliaria. Ya sabes que en Holidu puedes consultar nuestro magazine para anfitriones y propietarios si deseas estar al día de todo lo relacionado con los requisitos fiscales y legales, entre otros muchos temas.  

Publica tus propiedades en Holidu