Regulación de viviendas turísticas y comunidades de propietarios

De un tiempo a esta parte, España y su Gobierno caminan en la dirección de ir regulando, limitando y perfeccionando el mercado de las viviendas con fines turísticos. La idea es establecer un marco normativo específico para las propiedades de alquiler de estancias cortas, controlar el impacto ambiental y, con el objetivo de fortalecer el turismo, promover la sana competencia y potenciar la sostenibilidad en el sector turístico. El último paso para ello ha sido dotar de capacidad de veto a las comunidades de propietarios. Te lo explicamos a continuación.

La ley otorga potestad a las comunidades de propietarios

Tras una larga contienda en los juzgados, y la posterior deliberación del Tribunal Supremo, el Boletín Oficial del Estado (BOE) recogía en la Ley Orgánica 1/2025 del 2 de enero medidas específicas acerca de la apertura de nuevos pisos con fines turísticos. En concreto, se ha introducido un nuevo apartado en el artículo 7 LPH, que señala claramente que para poder desempeñar el ejercicio de arrendamiento turístico, se debe contar con la autorización previa expresa de la comunidad de propietarios, concretamente de “3/5 de las cuotas de participación”. 

La normativa, a su vez, señala que el presidente de la comunidad de propietarios puede, a iniciativa de la junta, requerir el cese de la actividad turística en aquellos pisos que ejerzan sin haber obtenido la aprobación pertinente, bajo el apercibimiento de las acciones legales pertinentes.

En este sentido, el artículo 17.12 LPH es muy explícito; recoge que la comunidad de propietarios está facultada para prohibir la actividad de viviendas turísticas si así lo acuerdan los 3/5 de los propietarios participantes. Cabe destacar que el artículo original recogía las palabras “condicionar” y “limitar”, pero no hablaba explícitamente de prohibir; y que finalmente el Tribunal Supremo estableció que equivalía a la prohibición de los arrendamientos turísticos.

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¿Qué es exactamente una comunidad de propietarios?

Pues sencillamente es una entidad jurídica formada por todos los vecinos y propietarios que integran un bloque de viviendas, ya sea un edificio o unas casas unifamiliares con zonas comunes (incluidas las plazas de aparcamiento), y que se unen para llegar a acuerdos, establecer normas, gestionar la finca y, en definitiva, decidir acerca de los pormenores diarios del edificio. 

Las comunidades de vecinos o de propietarios suelen regirse por una ley estatal y, además, son el elemento que vela por el bien común y el interés de los propietarios. Esta entidad, según la ley, tiene derecho al veto de las viviendas turísticas si alcanza los 3/5 del quorum. No obstante, cabe señalar que la ley no es retroactiva, por lo que los alquileres turísticos que venían desarrollando su actividad desde antes del 3 de abril del 2025 podrán seguir ejerciendo según la anterior normativa nacional y siempre en sintonía con las leyes autonómicas. 

Una medida controvertida que no ha gustado a todos

La medida ha sido muy debatida en el sector del alquiler turístico y entre las comunidades de propietarios. Por un lado, las inmobiliarias y los gerentes de fincas han criticado abiertamente esta decisión, pues entienden que es ciertamente restrictiva, que limita la libertad del mercado y que incentiva que las empresas adquieran edificios completos, con el riesgo para el interés general que ello conlleva. Además, señalan, puede conducir al desaliento de futuras inversiones en la mejora del parque inmobiliario y a la pérdida de puestos de trabajo en el sector del arrendamiento a corto plazo y en industrias afines.

Por otro lado, entidades como Asval (Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler) han solicitado al Gobierno español consensos y una negociación “sosegada y seria” para estas medidas en materia de vivienda, que afecta a todos los ámbitos: “Es fundamental luchar contra el fraude de ley y la ocupación ilegal de viviendas, y que deban actuar los poderes públicos en el caso de familias vulnerables a través de la provisión de vivienda pública”, señalaba su presidenta, Helena Beunza.  

Multas de hasta 600 000 euros

¿Qué sucede si se habilita un piso o casa de alquiler para uso turístico sin las autorizaciones competentes, incluída la de la comunidad de propietarios? Sencillamente, puede ocurrir que los promotores tengan que hacer frente a una sanción ejemplar. Dependiendo de si la infracción es considerada “grave” o “muy grave”, puede llegar hasta los 600 000 euros. 

¿Cuál es la intención de esta ley?

La nueva ley pretende construir un marco organizado y más controlado para el alquiler a corto plazo que repercuta positivamente en la infraestructura turística del país. En los últimos años, se ha instalado un debate en la sociedad española sobre el turismo que queremos y acerca de la necesidad de atraer turistas seguros, responsables y concienciados con el medioambiente. Las viviendas turísticas han proliferado tanto que, en algunas zonas, ha aparecido el temido fenómeno de la gentrificación, lo que ha generado malestar en la población autóctona, que se ha visto desplazada a las zonas periurbanas de los principales destinos turísticos. 

Es por ello que el Gobierno ha querido dotar de capacidad de decisión a las  comunidades de propietarios, para que sean ellas mismas la que elijan, democráticamente, la conveniencia o no de los pisos o casas de alquiler turístico en sus espacios. 

El fin de la Golden Visa

¿Qué es una Golden Visa? Bajo el Gobierno de Mariano Rajoy surgió esta norma que aún está vigente en varios países (en cada uno con sus características legales, eso sí). No se trataba expresamente de un visado, sino de un permiso especial de residencia que se concedía a personas no residentes en la Unión Europea que invertían más de 500 000 euros en una determinada vivienda. También había Golden Visas para inversores en deuda pública o para proyectos empresariales que atendían al interés general. 

La medida básicamente invalida los artículos del 63 al 67 de la Ley 14/2013, que elimina esta especie de permiso especial asociado a la inversión. Se intenta, por tanto, proteger la inversión española y limitar las compras de grandes bienes inmobiliarios por parte de fondos de inversión.

En resumen, las claves del futuro residen en el éxito o no de este tipo de reformas, medidas y leyes adoptadas por los diferentes gobiernos —locales y regionales—; en la respuesta de la iniciativa privada y en las soluciones inteligentes que el Gobierno central pueda llevar a cabo. Es necesario que estos tres pilares funcionen juntos y en una misma sintonía. De lo contrario, y sin esa unión, podría darse un choque de intereses de consecuencias nefastas. ¿Tendrán un efecto positivo estas medidas? El tiempo lo dirá. 

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