Certificazione Unica para anfitriones de alquileres vacacionales en Italia: descubre si eres elegible

Si quieres emprender un alquiler vacacional en Italia, has de conocer la legislación que regula las viviendas de uso turístico en el país transalpino y adaptarte a su normativa. Empecemos por el contexto del incipiente mercado del alquiler vacacional. En 2024 la actividad turística en Italia alcanzó un nuevo récord, pues se registraron 458,4 millones de visitantes, un 2,5 % más que el año anterior. Italia, por tanto, se ha consolidado como destino de interés a nivel mundial, sobrepasando a Francia y colocándose en el segundo lugar europeo de preferencia, superado solo por España. Los establecimientos extrahoteleros de alquiler vacacional en Italia contabilizaron un importante incremento de afluencia del 12,2 %. 

Y es que Italia ofrece muchas oportunidades para los propietarios gracias a una combinación de factores únicos. En primer lugar, el atractivo turístico del país es un factor determinante e incontestable: Italia es un destino con ciudades llenas de arte e historia, hermosísimas playas, buenas comunicaciones y pueblos realmente pintorescos. Esto garantiza una demanda constante de alojamiento a corto plazo, ideal para quienes buscan alquilar una propiedad o invertir en el país.

¿Qué es la «Certificazione Unica» italiana?

Se puede definir la «Certificazione Unica» como el modelo a través del cual los intermediarios (agentes inmobiliarios, administradores de fincas, anfitriones, coanfitriones, etc.) declaran las rentas percibidas durante el año anterior al que se generan. Este documento certifica el montante total de las retenciones, a título de anticipo, efectuadas sobre la remuneración de los anfitriones. La «Certificazione Unica» es imprescindible para presentar la declaración de la renta y contiene la siguiente información: 

• Los datos personales del anfitrión o propietario
• Los ingresos percibidos durante el año anterior
• Las retenciones del IRPEF aplicadas y las cotizaciones a la seguridad social pertinentes
• Los gastos deducibles 

Publica tus propiedades en Holidu

Hacia una regulación única que estabilice el mercado

Viajemos hacia atrás en el tiempo para entender los cambios burocráticos; en un intento por reducir la evasión fiscal y simplificar todo, durante 2017 el Gobierno de Italia puso en marcha una ley recaudatoria para regular los alquileres vacacionales. En ella se obligaba a los propietarios de un inmueble vacacional a retener el 21 % de impuestos sobre los importes brutos de las reservas y remitirlos directamente a Hacienda. 

La idea es aplicarla, principalmente, a los alquileres de Airbnb y plataformas similares, y fue conocida popularmente como «impuesto Airbnb». Cabe recordar que, en 2023, Airbnb fue multada con casi 600 millones de dólares por incumplimiento de esta normativa. 

Como consecuencia, para cumplir con la normativa italiana, Airbnb y las demás plataformas de alquiler vacacional, entre ellas Holidu, empezaron a retener el 21 % de la cedolare secca a los anfitriones privados por las reservas con check-in a partir del 1 de marzo de 2024. 

En Italia, los anfitriones privados operan sin un número de IVA comunitario válido, sin registro comercial y solo pueden alquilar de una a cuatro propiedades. La información sobre la aplicabilidad de la cedolare secca se puede consultar a través del Centro de Ayuda de Holidu, donde los anfitriones pueden solicitar consejos y orientación acerca de las retenciones en Italia. 

Cómo funciona la «cedolare secca»

Hablemos ahora de la «cedolare secca»; los propietarios tienen la posibilidad de acogerse a esta, que que permite sustituir el IRPEF y los recargos autonómicos y municipales por un impuesto sustitutivo o tasa fija. Este régimen, aplicable exclusivamente a los contratos de alquiler de vivienda, destaca por su sencillez y la transparencia fiscal que ofrece tanto a propietarios como a inquilinos. 

Consiste en declarar el importe total derivado del alquiler de la vivienda vacacional, aplicando un impuesto del 21 % sobre el total. Para acogerse a este régimen de tipo impositivo único es necesario cumplir con una serie de requisitos:

• La propiedad reservada se encuentra en Italia.
• El contrato de alquiler deberá tener una duración máxima de un mes y estipularse entre las personas físicas.
• No se puede ofrecer al huésped servicios que no estén estrictamente relacionados con la estancia, como el suministro de ropa de cama, suministros y limpieza de las instalaciones. Los servicios adicionales, incluidas las comidas o la puesta a disposición de un guía turístico o de un coche, no están permitidos en el régimen de alquiler a corto plazo y, por tanto, no pueden beneficiarse de la cedolare secca.  
• Se debe renunciar a las deducciones fiscales sobre los gastos incurridos por la gestión de la casa de vacaciones. 
• Solo se podrán alquilar como vivienda vacacional los inmuebles que se encuentren comprendidos entre las categorías catastrales A/1 y A/11, con la única excepción de la categoría A/10.
• Siempre en cumplimiento de las directivas de la Agencia Tributaria, se debe generar la Certificación Única para cada uno de los propietarios a los cuales se les ha retenido el Cedolare Secca.

La «cedolare secca» sube al 26 % a partir de la segunda vivienda

A partir de 2025, este impuesto fijo o «cedolare secca» (que al fin y al cabo es un sinónimo) se ha incrementado al 26 % para aquellos propietarios con más de un inmueble. Esto significa que los dueños de más de una casa de vacaciones asumirán el pago de mayores impuestos sobre sus propiedades adicionales. Por tanto, quienes únicamente posean una propiedad utilizada como vivienda vacacional seguirán pagando el impuesto del 21 % sobre el importe bruto de las reservas, que incluye las comisiones de los portales utilizados para la promoción y la gestión del alquiler.

Acerca del nuevo CIN

La introducción del CIN (Código de Identificación Nacional) echó a andar el 1 de enero de 2025 para combatir la evasión fiscal en los alquileres a corto plazo. Este número de identificación es una licencia que hay que sacar; obligatoria para cualquier persona que administre alquileres vacacionales a corto plazo, incluidas aquellas que ofrecen sus inmuebles en las plataformas online.

El CIN tendrá que ser visible en el exterior del local destinado al alquiler vacacional y debe figurar en cada anuncio, tanto online como en otros formatos y plataformas. Los agentes inmobiliarios y administradores de portales digitales están obligados a indicar el CIN en todos los anuncios relacionados con unidades de alquiler, tal y como ocurre en España. Ambos países simplemente están siguiendo las recomendaciones de la Unión Europea. 

Ventajas de la «cedolare secca»

La «cedolare secca» puede ser una opción muy ventajosa para gestionar los alquileres turísticos, tanto a nivel fiscal como burocrático. Este régimen, que es opcional, te libera de pagar el impuesto de matriculación y el impuesto de actos jurídicos (que son necesarios para el registro, resolución o terminación de un contrato de alquiler). Además, permite a los anfitriones una mayor previsibilidad.

Pero eso no es todo: los plazos de pago están diseñados para que sean accesibles y fáciles de pagar. El anticipo, por ejemplo, ha de pagarse el 30 de noviembre de cada año, mientras que el saldo tiene que abonarse el 30 de junio del año siguiente. El Gobierno italiano, ante la demanda de los propietarios, ha apostado fuertemente por la simplificación de los trámites.

Esta regulación puede incentivar una mayor profesionalización del sector, con propiedades cada vez más preparadas y anfitriones más atentos a los aspectos fiscales y de gestión. Si estás pensando en emprender el camino del alquiler vacacional en España o Italia, Holidu te explica todo lo que necesitas saber al respecto. Visita nuestro magazine para propietarios e infórmate acerca de las últimas novedades del sector. 

Publica tus propiedades en Holidu