¿Prohibición de los pisos turísticos? Análisis de pérdidas

Según datos facilitados por la consultora Mabrian, España domina el turismo del sur de Europa con el 33 % de la demanda mundial de viajes en 2025. Cabe señalar que dicho país registró un récord de 94 millones de visitantes internacionales en 2024. Por tanto, España sigue siendo una piedra angular de la economía turística europea.

El turismo es un actor clave en la economía del país. Representa actualmente el 12,8 % del Producto Interior Bruto (PIB). La capacidad de atraer inversiones, generar empleo y aumentar las exportaciones convierten al turismo en un pilar esencial para el crecimiento y la dinamización económica, especialmente en las zonas menos desarrolladas. Pero, claro, no todo es de color de rosa, el turismo también tiene su reverso. En la última década, numerosas ciudades han sufrido transformaciones profundas, en algunos casos negativas, a causa de la actividad turística: falta de viviendas para vivir, gentrificación, subida de precios, pérdida de la vida vecinal, atascos, ruido, suciedad, etc.

No es responsable mirar hacia otro lado; es cierto que ha crecido el descontento entre los residentes de Barcelona, ​​Gran Canaria, Mallorca e Ibiza, por citar algunos ejemplos. La patronal española CEOE ha hablado abiertamente de “hostilidad hacia el turismo en el país”. Pero ¿cómo hemos llegado a este punto? Básicamente por varias causas: el irresistible atractivo de España con la consecuente llegada masiva de turistas, y las decisiones fallidas de muchas administraciones, que han favorecido un tipo de turismo extractivo, cortoplacista e insostenible, que ha acabado modificando las relaciones de los residentes en los lugares en los que viven. 

Sin equilibrio que frene el turismo salvaje

A la hora de aplicar soluciones contra el turismo desmedido y la gentrificación, la clave reside en lograr un equilibrio entre el bienestar de los residentes y la rentabilidad económica del turismo. Para ello, hay que garantizar a los ciudadanos que todos los pisos y casas se alquilan legalmente, manteniendo una proporción equilibrada entre alquileres turísticos y residenciales. No se trata, entonces, de prohibir el alquiler vacacional, sino de impedir que se establezca de forma salvaje, descontrolada o sin ninguna supervisión. Algo que también deberían desear los propietarios de los alquileres, pues así se puede evitar la competencia desleal, los fraudes de ley y, por tanto, mejorar la calidad de la oferta turística.

El equilibrio no es nada fácil de lograr. España debe afrontar el reto de ser capaz de preservar su actividad turística y su calidad demostrando sensibilidad hacia las comunidades locales, invirtiendo en políticas que combinen los intereses de los propietarios, los viajeros y los residentes de las ciudades. 

Barcelona es hoy el paradigma del “overtourism”. En la Ciudad Condal hay actualmente alrededor de 10000 inmuebles destinados a B&B y otras formas de alojamiento turístico, según datos del propio municipio. El objetivo del alcalde de la ciudad es devolverlos, paulatinamente, al mercado residencial. Para ello ha anunciado la prohibición del alquiler turístico en los próximos tres años. Pero ¿tienen sentido prohibiciones como esta?, ¿conseguirá su propósito inicial? Ahondemos en las dos caras de esta moneda.

Publica tus propiedades en Holidu

Restricciones y prohibiciones en muchos destinos europeos

Las teorías restrictivas apuntan a que servicios tipo Airbnb y derivados están sacando las viviendas convencionales del mercado y aumentando los costes de alquiler para los residentes urbanos. Estiman que, al prohibir Airbnb, las ciudades podrán ofrecer viviendas más asequibles para sus habitantes y restaurar la vida vecinal.

Dеѕtіnоѕ vасасіоnаlеѕ muy рорulаrеѕ соmо Lоndrеѕ, Еdіmburgо, Раríѕ o Rоma ya hаn іntrоduсіdо dіvеrѕаѕ rеѕtrіссіоnеѕ еn lоѕ аlquіlеrеѕ turísticos а соrtо рlаzо. Еn Ваrсеlоnа, ​​еl аlсаldе dе lа сіudаd anunció que iban а еlіmіnаr lаѕ lісеnсіаѕ dе аlquіlеr dе соrtа durасіón еn 2028.

Muchas asociaciones de vecinos y residentes apuntan a que estas restricciones y prohibiciones son totalmente necesarias para frenar el turismo salvaje. Sin embargo, añaden que deben acompañarse de estrategias para promover destinos alternativos menos conocidos, pero igualmente ricos en cultura y belleza, así como para incentivar el turismo fuera de temporada y otras actividades económicas no ligadas a la pernoctación.

Voces en contra de las prohibiciones, temor al efecto rebote

La Confederación de Empresarios Hoteleros y de Alojamientos Turísticos de España (CEHAT) ha mostrado su preocupación por las prohibiciones y sus posibles consecuencias para la industria turística. Denuncia que la prohibición es una medida “desproporcionada” para los propietarios y que potencialmente podría disuadir a los visitantes. ¿Está España preparada para afrontar un descenso de turistas?

Por otro lado, los críticos de la prohibición argumentan que las casas de alquiler no son las principales responsables de los problemas de vivienda. Señalan otros factores como la falta de construcción de nuevas viviendas (en España existe un déficit de vivienda: se forman unos 285 000 hogares y se finalizan poco más de 100 000 viviendas), los retrasos en las obras públicas y los elevados costes de financiación para las familias. Además, sostienen que el turismo local genera importantes ingresos para la ciudad, dinamiza la economía de diversos sectores y es esencial para mantener la competitividad de España como potencia económica. 

Consecuencias negativas 

La Asociación Europea de Casas de Vacaciones (EHHA) ha expresado su preocupación por las posibles consecuencias negativas para las familias que dependen del alojamiento para obtener ingresos. La eliminación de los airbnbs podría empujar a los viajeros hacia los hoteles tradicionales, aumentar los costes turísticos e incluso obligar a los turistas a explorar destinos menos populares, lo que provocaría un desplazamiento turístico hacia países vecinos como Italia, Portugal y Francia, donde apenas hay restricciones. 

Las previsiones indican que a finales de año podrían haber pasado por España hasta 90 millones de viajeros, lo que supondría unos 125 000 millones de euros de ingresos para el erario público. ¿Está dispuesta España a renunciar a parte de esos beneficios?

La propia Airbnb se ha hecho eco de este riesgo, señalando también que las restricciones más estrictas beneficiarán a las grandes cadenas hoteleras, aumentarán los precios de los alojamientos y perjudicarán directamente a los empresarios locales. Otras voces librepensadoras apuntan a que el turista tendrá menos diversidad a la hora de alojarse y se reducirá a su vez el turismo de índole cultural, asociado a los barrios residenciales.

Ejemplos de políticas restrictivas que no funcionaron

Existen varios ejemplos de que la prohibición y las restricciones no traen necesariamente buenas noticias. Por ejemplo, en Berlín se instauró un “techo de alquiler”, es decir, un precio máximo para las propiedades de alquiler vacacional. El resultado no fue el esperado, muchos inversores retiraron sus pisos y casas del mercado y las vendieron, lo que derivó en una reducción de la oferta de alquiler. En Toronto pasó algo similar al intentar controlar el mercado; al final, subieron generalizadamente los precios debido a la reducción de construcciones nuevas y la escasez de vivienda turística. 

En definitiva, quizás las prohibiciones y restricciones no serían necesarias si los diferentes agentes turísticos e inmobiliarios colaborasen estrechamente, con vistas a incrementar la regulación, responsabilidad y sostenibilidad del sector del alojamiento turístico. Se antojan necesarios estudios de diagnóstico que monitoricen la evolución de la oferta turística y, por supuesto, una política de ocupación del suelo que prevea usos mixtos, indispensable para mantener la vida social y económica en ciudades muy transitadas. El futuro dictará sentencia. 

Publica tus propiedades en Holidu